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非法转让、倒卖土地使用权罪

非法转让、倒卖土地使用权罪

1. 非法转让、倒卖土地使用权罪

2. 中华人民共和国刑法

3. 司法解释

4. 构成要件

5. 认定标准

6. 立案标准

7. 处罚标准

8. 非法转让、倒卖土地使用权获利185.6万元

9. 戴**非法转让、倒卖土地使用权

10. 被告人刘少春犯非法转让土地使用权罪刑事

非法转让、倒卖土地使用权罪

根据《中华人民共和国刑法》第二百二十八条规定，非法转让、倒卖土地使用权罪，是指以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的行为。

中华人民共和国刑法

《刑法》第二百二十八条　【非法转让、倒卖土地使用权罪】以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。

司法解释

最高人民检察院、公安部

《关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定(二)》

第八十条 [非法转让、倒卖土地使用权案(刑法第二百二十八条)]以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉:

(一)非法转让、倒卖基本农田五亩以上的;(二)非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的;

(三)非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的;

(四)违法所得数额在五十万元以上的;(五)虽未达到上述数额标准，但因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚，又非法转让、倒卖土地的;

(六)其他情节严重的情形。

构成要件

客体要件

本罪侵犯的客体是国家的土地管理制度。1988年4月12日七届全国人大一次会议通过了宪法修正案，其中规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”土地属于国家或集体所有，国家严禁以任何形式转让土地，但土地的使用权可以依法转让。对于非法转让、倒卖土地使用权的，显然是对国家土地管理制度的严重侵犯。

客观要件

本罪在客观方面表现为违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的行为，

l、必须是违反土地管理法规的行为。土地管理法规，是指以《土地管理法》为代表的一系列土地管理法规。如《土地管理法》（1988年12月29日通过）、《国务院关于出让国家土地使用权批准权限的通知》、《城镇国家土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法实施条例》等。

2、必须是非法转让、倒卖土地使用权的行为。土地管理法规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让应当严格依法进行。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转认时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权转让，应当依照规定办埋过户登记。上地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管埋部门和房产管理部门批准，并依法办理过户登记。土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。

所谓倒卖土地使用权，是指将土地使用权非法出卖给他人，或者为了出卖而向他人收买、租借土地使用权等，有的是明码标价予以出卖；有的则是以某种形式掩盖其土地的买卖，如明里购买他人的厂房，暗里则是购买厂房所占地的土地使用权；借买他人住宅之名行占他人住宅基地使用权之实等。

本罪属情节犯，非法转让、倒卖土地使用权的行为必须达到情节严重，才能构成本罪，所谓情节严重，主要是指多次实施本罪行为的；非法转让、倒卖土地使用权数量较大的；牟取非法利益较大的；造成土地严重破坏或荒芜的；等等。

主体要件

本罪的主体为一般主体。凡达到刑事责任年龄，具备刑事责任能力的自然人均可成为本罪主体。依本节第231条规定，单位亦能构成本罪。单位犯本罪的、对单位判处罚金，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依本条追究刑事责任。

主观要件

本罪在主观方面表现为故意，并且以牟利为目的，不以牟利为目的，不构成本罪。牟利不仅是行为人谋取金钱上的利益，而且也指行为人谋取其他不正当的利益，例如为了出国办理护照，为了升官等等。

认定标准

1、必须是违反土地管理法规的行为。

土地管理法规，是指以《土地管理法》为代表的一系列土地管理法规。如《土地管理法》(1988年12月29日通过)、《国务院关于出让国家土地使用权批准权限的通知》、《城镇国家土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法实施条例》等。

2、必须是非法转让、倒卖土地使用权的行为。

土地管理法规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。

土地使用权转让应当严格依法进行。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。

土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转认时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附 着物的所有权转让，应当依照规定办埋过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管埋部门和房产管理部门批准，并依法办理过户登记。土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。

3、所谓倒卖土地使用权，是指将土地使用权非法出卖给他人，或者为了出卖而向他人收买、租借土地使用权等，有的是明码标价予以出卖;有的则是以某种形式掩盖其土地的买卖，如明里购买他人的厂房，暗里则是购买厂房所占地的土地使用权;借买他人住宅之名行占他人住宅基地使用权之实等。

4、非法转让、倒卖土地使用权罪属情节犯，非法转让、倒卖土地使用权的行为必须达到情节严重，才能构成非法转让、倒卖土地使用权罪，所谓情节严重，主要是指多次实施非法转让、倒卖土地使用权罪行为的;非法转让、倒卖土地使用权数量较大的;牟取非法利益较大的;造成土地严重破坏或荒芜等。

立案标准

以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉:

(一)非法转让、倒卖基本农田五亩以上的;(二)非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的;

(三)非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的;

(四)违法所得数额在五十万元以上的;(五)虽未达到上述数额标准，但因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚，又非法转让、倒卖土地的;

(六)其他情节严重的情形。

处罚标准

犯非法转让、倒卖土地使用权罪的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。

非法转让、倒卖土地使用权获利185.6万元

近日，乌鲁木齐铁路运输法院审理了一起非法转让、倒卖土地使用权案件，以非法转让、倒卖土地使用权罪，判处被告人周某有期徒刑，并处罚金，责令其退还各被害人土地转让金，收回其非法占用的80亩土地。

被告人周某以建设轻型环保建材厂为由，在未取得土地使用权的情况下，占用位于新疆维吾尔自治区乌苏市某村附近的国有土地80亩。2013年6月至2014年9月间，周某擅自将其中的70亩土地使用权转让给史某等8人，收取土地转让金185.6万元。2021年11月，周某与范某等3人签订退赔协议，向范某等3人退赔土地转让金6万元。

法院审理后认为，被告人周某以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让70亩国有土地使用权，非法获利185.6万元，情节特别严重，其行为已构成非法转让、倒卖土地使用权罪，应依法惩处。周某主动投案，如实供述犯罪事实，属于自首，依法可以从轻处罚。法院遂判处被告人周某有期徒刑三年，缓刑四年，并处罚金10万元，责令周某退还各被害人土地转让金，非法占用的80亩土地由政府主管部门予以收回。宣判后，各方未上诉，判决已发生法律效力。 

戴**非法转让、倒卖土地使用权

审理法院：红安县人民法院

文书类型：刑事判决书

案       号：（2023）鄂1122刑初54号

案件事实

经审理查明：2012年间，红安县自然资源和规划局华河镇土管所将该单位北侧一宗面积为2407平方米的国有土地交由华河镇张寨村村委会代管使用。2014年至2019年期间，时任张寨村党支部书记的被告人戴**私自将该宗土地上的6间地基以人民币46.4万元的价格转卖给陈某2、戴某、金守祥、张泽保等人，2021年6月，戴**将其于2000年在张寨村二组购买的一块宅基地以人民币24万元的价格转卖给余传利，其非法转卖土地共计得款70.4万元。

案发后，被告人戴**在接到相关机关的电话通知后自动到相关机关接受调查并如实供述了涉案事实，并向相关机关退缴非法所得人民币10万元。

上述事实，被告人戴**及辩护人在开庭审理过程中均无异议，且有相关书证（户籍证明、到案经过说明、扣押清单、国土部门提供的相关询问材料及说明、宅基地出售合同、认罪认罚具结书等）；证人陈某1、张某1、戴某、陈某2、赵某、张某2、程某、陈某3、韩某、杨某、吴某、喻某、祁某等人的证言以及被告人戴**的供述与辩解等证据证实，足以认定。辩护人提出被告人戴**是初犯，有自首情节并积极退缴非法所得，请求对其从轻或减轻处罚。

法院观点

本院认为，被告人戴**以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重，其行为构成非法转让、倒卖土地使用权罪。公诉机关的指控成立，本院予以支持。被告人戴**在接到相关机关的电话通知后自动到相关机关接受调查并如实供述了涉案事实，并向相关机关退缴非法所得人民币10万元，属自首，依法可以从轻或者减轻处罚；被告人戴**认罪认罚并签署了《认罪认罚具结书》，可以从宽处理。辩护人的辩护意见理由成立，本院予以采纳。

案件结果

依照《中华人民共和国刑法》第二百二十八条、第六十七条、《中华人民共和国刑事诉讼法》第二百零一条之规定，判决如下：

一、被告戴**犯非法转让、倒卖土地使用权罪，判处有期徒刑六个月，并处罚金人民币三万五千二百元。（刑期自判决执行之日起计算，判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，监视居住二日折抵刑期一日，指定居所监视居住17日折抵刑期9日。即自2023年1月12日起至2023年7月2日止。罚金限判决生效之日起十日内一次性缴纳。）

二、扣押在案的款物由扣押机关依法处理。

如不服本判决，可在接到判决书的第二日起十日内，通过本院或者直接向湖北省黄冈市中级人民法院提出上诉。书面上诉的，应当提交上诉状正本一份，副本二份。

二〇二三年五月十六日

被告人刘少春犯非法转让土地使用权罪刑事

密山市人民法院

刑事判决书

（2014）密刑初字第20号

公诉机关黑龙江省密山市人民检察院。

被告人刘少春。2010年12月2日因涉嫌犯非法转让、倒卖土地使用权罪被密山市公安局刑事拘留，同年12月7日被密山市公安局决定取保候审。2012年4月12日被本院决定逮捕，2013年5月6日由密山市公安局执行。现羁押于密山市看守所。

辩护人韩艳，律师。

被告人刘少春犯非法转让土地使用权罪一案，密山市人民法院于2013年7月10日作出（2013）密刑初字第108号刑事判决。刘少春不服，提出上诉。2013年9月29日黑龙江省鸡西市中级人民法院作出（2013）鸡中法刑终字第58号刑事裁定，发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。2013年 11月15日、2014年1月17日密山市人民检察院退回补充侦查，2013年12月14日、2014年1月27日补充侦查完毕。密山市人民检察院代理检察员牟强出庭支持公诉，刘少春及其辩护人韩艳到庭参加诉讼。现已审理终结。

密山市人民检察院起诉认定，2010年8月4日，被告人刘少春将其承包的密山市档壁镇临河村耕地23.7亩（15806平方米）非法转让给哈长海用于挖沙，刘少春从中获利人民币9.3万元。公诉机关认为，被告人刘少春的行为触犯了《中华人民共和国刑法》第二百二十八条，犯罪事实清楚，证据确实、充分，应当以非法转让土地使用权罪追究其刑事责任。刘少春对公诉机关指控其犯有非法转让土地使用权罪无异议，但对公诉机关指控其非法转让给哈长海的耕地亩数有异议，认为应当是16.5亩。

辩护人的辩护意见，涉案土地面积并非23.7亩；刘少春主观恶性不大，社会危害性小；刘少春属于自首，依法应给予从轻或者减轻处罚；刘少春具有坦白情节。刘少春及其辩护人在开庭审理过程中提交了证据书证临河村民委员会证明、临河村民委员会土地台账账页、王某某刑事判决书、证人李某某、国某某、王某某证言（出庭作证）。

经审理查明，2010年8月4日，被告人刘少春将其承包的位于密山市档壁镇临河村穆棱河以北的耕地17.58亩（11726平方米）非法转让给哈长海用于挖沙，刘少春从中获得非法转让土地使用权价额人民币9.3万元，案发后，刘少春已将9.3万元返还给哈长海。

上述事实，有经当庭举证、质证和认证的如下证据证实：一、接受刑事案件登记表，证实2012年12月2日密山市公安局经侦大队接到群众举报称被告人刘少春以牟利为目的将自己承包的耕地非法转让给哈某某用于挖沙；二、到案说明，证实刘少春经密山市公安局经侦大队口头通知于2010年12月2日接受讯问；三、收条、卖苗合同，证实张某某（刘少春的妻子）收取哈长海给付的土地转让款11万元，将其中的1.7万元给付该地的承包人李某某作为青苗补偿款；四、责令停止国土资源违法行为通知书，证实刘少春转让给哈某某的耕地未办理审批手续，系非法转让；五、刘少春照片及常住人口详细信息，证实刘少春的体貌特征、基本情况、已达到刑事责任年龄；六、临河村农户承包村土地手工台账、临河村委会证明，证实刘少春承包档壁镇临河村四组的耕地位于刘某某东面、南面是王某某，耕地面积为11.1亩（大亩），该地享受国家粮种补贴；七、临河村2009年5、6月份粮种补贴信息采集表、刘少春信用社存折存取款明细，证实档壁镇农村经济管理中心向刘少春发放补贴情况以及刘少春领取补贴的情况；八、刘少春供述和辩解，证实刘少春将其承包的位于密山市档壁镇临河村穆棱河以北的耕地转让给哈某某用于挖沙，哈某某给付刘少春耕地转让款11万元，刘少春获得9.3万元，1.7万元青苗补偿款给了该地的承包人李某某；九、证人哈某某证言，证实刘少春于2010年8月4日将位于档壁镇临河村的耕地转让给哈某某挖沙，转让金额是11万元，哈某某将其中的9.3万元交给张某某，将1.7万元青苗款给付土地耕种人李某某；十、证人张某某证言，证实刘少春将耕地转让给哈某某挖沙的事实；十一、证人张某某证言，证实转让给哈某某挖沙用的耕地是承包临河村里的，转让费是11万元，其中1.7万元是青苗补偿款，实际得了9.3万元；十二、现场勘验笔录及照片，证实刘少春转让给哈某某的耕地状况、位置，实际面积为11726平方米，共计17.58亩；十三、证人李某某证言，系档壁镇临河村民委员会会计，证实密山市公安局、密山市人民检察院对涉案土地进行测量时在场，经实际测量，刘少春转让给哈某某的耕地面积为11726平方米，共计17.58亩；十四、证人国某某证言，证实内容同李某某；十五、证人王某某证言，证实内容同李某某；十六、证人刘某某证言，证实现场勘验的耕地亩数为17.58亩；十七、到案经过，证实2012年密山市人民法院对刘少春下达逮捕通知后，刘少春于2013年5月6日到案接受逮捕。

本院认为，被告人刘少春以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让土地使用权17.58亩，情节严重，其行为已构成非法转让土地使用权罪。公诉机关指控罪名成立。关于刘少春非法转让耕地23.7亩（15806平方米）的指控，经密山市公安局经济案件侦察大队对涉案土地实际测量，土地实际面积为17.58亩（11726平方米），故该部分指控不予支持。关于辩护人对于刘少春构成自首的辩护意见，因刘少春在取保候审期间为躲避审判，违反取保候审规定，造成了逃避司法机关对其非法转让土地使用权行为进一步追究的客观后果。因此，其以后向公安机关自动投案，是对违反取保候审规定的补救行为，该行为的效果也只起到使其恢复到接受司法机关继续追究其刑事责任的状态中，所以不构成自首。刘少春虽不具有自首情节，但如实供述自己的罪行，可以从轻处罚。依照《中华人民共和国刑法》第二百二十八条、第六十七条第三款、第四十五条、第四十七条的规定，判决如下：

被告人刘少春犯非法转让土地使用权罪，判处有期徒刑十一个月，并处罚金人民币1.8万元。罚金于判决生效后十日内缴纳。

（有期徒刑的刑期，从判决执行之日起计算；判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日。即从2013年5月6日起至2014年3月31日止）。

如不服本判决，可在接到判决书的第二日起十日内，通过本院或者直接向黑龙江省鸡西市中级人民法院提出上诉。书面上诉的，应当提交上诉状正本一份，副本二份。

                       审 判 长   杨运华

                       审 判 员   张 华

                       代理审判员   卢秋影

                       二〇一四年二月二十七日

                       书 记 员   邵 枫

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